Olá caríssimos leitores, é uma honra estar aqui para debater com vocês temas de direito imobiliário, área esta que tem crescido significativamente nos últimos anos.
Hoje quero conversar com vocês sobre venda de imóvel apenas com contrato de compra ou venda, ou seja, sem escritura Pública registrada no cartório de registro de imóveis, será que é confiável comprar um imóvel nessa situação?
Primeiramente, cumpre definir o que é o contrato de compra e venda de imóveis, e o que é escritura pública registrada no cartório de registro de imóveis.
O contrato de compra e venda é um acordo entre as partes, cujo objetivo é formalizar o negócio e determinar as cláusulas a serem cumpridas pelas partes (preço, prazo, forma de pagamento). É o documento que oficializa a obrigação do vendedor em entregar o imóvel ao comprador, livre e desembaraçado, podendo ter natureza particular ou pública.
Importante ressaltar que o contrato de compra e venda deve cumprir alguns requisitos, como determina o artigo 462 do Código Civil:
Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto à forma, deve conter todos os requisitos essenciais ao contrato a ser celebrado.
Cumprindo tais requisitos, a validade do contrato ainda estará condicionada a observância dos requisitos dispostos no artigo 104 do Código Civil , incisos I e II onde expressam que: as partes devem ser capazes e o objetivo lícito, possível, determinado ou determinável.
Art. 104. A validade do negócio jurídico requer:
I - agente capaz;
II - objeto lícito, possível, determinado ou determinável;
A escritura pública, por sua vez, é o documento público oficial que valida o acordo entre as partes. Nesse sentido, dispõe o Código Civil:
Art. 108. Não dispondo a lei em contrário, a escritura pública é essencial à validade dos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente no País.
Contudo, embora a escritura seja essencial para validade do negócio, ela ainda não é garantia de que você é o dono do imóvel. Como assim? Não é a escritura que torna o imóvel legitimamente meu? A resposta é NÃO!
O que muita gente não sabe é que a escritura pública não transfere a propriedade, ela gera direitos, mas o que realmente transfere o imóvel de propriedade é o registro desta escritura no cartório de registro de imóveis. A escritura pública é elaborada no cartório de notas, na presença de um Tabelião, esse profissional é munido de fé pública e torna a negociação legítima.
O registro é quando você se dirige ao Cartório de Registro de Imóveis do local onde está situado o bem, e registra a propriedade desse imóvel. Somente o registro concede ao comprador a propriedade definitiva do imóvel, sendo imprescindível a sua requisição pela parte interessada. Portanto, SÓ É DONO QUEM REGISTRA!
Caso o registro não tenha sido feito, você terá apenas a posse e o uso do imóvel, ou seja, estará morando em um imóvel que não é oficialmente seu.
Sendo assim, o único documento hábil para configurar a compra segura do imóvel é o registro da escritura pública no Cartório de Registro de Imóveis, não bastando o contrato de compra e venda assinado pelas partes, tampouco a escritura do imóvel sem o devido registro.
Portanto, quem ainda está em dúvida se compra ou não um imóvel sem escritura pública, saiba que o contrato particular de promessa de compra e venda não transfere a propriedade, pois é um documento preliminar, de ajuste entre o promitente vendedor e o promissário comprador, gerando apenas efeitos obrigacionais.
É um equívoco pensar que a propriedade está segura com base apenas no contrato de compra e venda porque este documento particular não impede que o imóvel seja vendido duas ou três vezes e nem que seja penhorado por causa de uma dívida do vendedor, que continua a figurar como proprietário, para fins legais, no Cartório de Registro de Imóveis.
O Código Civil de 2002 confirma no artigo 1.245 que, enquanto não se registrar a escritura, o alienante continua a ser considerado dono do imóvel.
Art. 1.245. “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis”.
§ 1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel.
§ 2º Enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a ser havido como dono do imóvel.”
Desta forma, embora imóveis sem escritura chamem a atenção pelos baixos preços, é preciso estar ciente que, comprar um terreno, casa ou apartamento nessa situação, é ficar sem qualquer garantia da procedência do imóvel, razão pela qual, eu não recomendo!
Mas calma, você que já possui um imóvel nessa situação (somente contrato de compra e venda), não precisa se assustar! Nos próximos posts irei continuar falando do assunto, abordando as formas de regularizar imóveis que ainda não possuem registro, acredite, pode ser mais simples do que você imagina!
Agradeço a atenção até aqui, espero ter contribuído com algo. Até a próxima!
Data da publicação 14/11/2018
E-mail: thayna.kozarenko@gmail.com
BRASIL. Código Civil, Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002. 1a edição. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
MELLO FILHO, Álvaro. Direito registral imobiliário. Rio de Janeiro: Editora Forense
OLIVEIRA, Marcelo Salaroli de. Publicidade Registral Imobiliária. São Paulo: Editora Saraiva, 2010.- (Série direito registral e notarial)
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