No mercado de compra e venda de
imóveis na planta, fatores imprevisíveis que podem atrapalhar a
construção – como eventos da natureza, falta de mão de obra e escassez
de insumos – tornam válida a cláusula contratual que estabeleça prazo de
tolerância pelo atraso da obra. No entanto, a entrega do imóvel não
pode ultrapassar 180 dias da data estimada e, em qualquer caso, o
consumidor deve ser notificado a respeito do uso da cláusula e da
justificativa para a ampliação do prazo.
Com base nesse entendimento, a Terceira
Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) negou recurso especial de um
casal de compradores que alegava ser abusiva a cláusula de tolerância
em contratos imobiliários de compra e venda.
Para o casal, o incorporador, ao
estipular o prazo de entrega, já deveria considerar a possibilidade de
atraso, de forma que o consumidor não fosse seduzido com a informação de
que o imóvel seria entregue em determinada data e, posteriormente, o
prazo fosse ampliado de forma substancial.
Estimativa.
O relator do recurso especial, ministro
Villas Bôas Cueva, explicou que a compra de imóvel na planta possibilita
ao adquirente planejar sua vida econômica e social, pois é sabido
antecipadamente quando haverá a entrega das chaves. Por isso, o
incorporador e o construtor devem observar o cronograma de execução da
obra com a maior fidelidade possível, sob pena de responderem pelos
prejuízos causados ao comprador pela não conclusão ou retardo
injustificado do imóvel.
Todavia, tendo em vista a complexidade
do empreendimento e os fatores de imprevisibilidade, o relator entendeu
ser justificável a adoção, no instrumento contratual, de tolerância em
relação à data de entrega – que na verdade é apenas estimada, conforme
prevê o artigo 48, parágrafo 2º, da Lei 4.591/64.
“A disposição contratual de prorrogação
da entrega do empreendimento adveio das práticas do mercado de
construção civil consolidadas há décadas, ou seja, originou-se dos
costumes da área, sobretudo para amenizar o risco da atividade, haja
vista a dificuldade de se fixar data certa para o término de obra de
grande magnitude sujeita a diversos obstáculos e situações
imprevisíveis, o que concorre para a diminuição do preço final da
unidade habitacional a ser suportado pelo adquirente”, disse o relator.
Notificação necessária
O ministro também destacou que a
tolerância contratual não pode superar o prazo de 180 dias,
considerando, por analogia, que é o prazo de carência para desistir do
empreendimento (artigo 33 da Lei 4.591/64) e também para que o
fornecedor sane vício do produto (artigo 18 do Código de Defesa do
Consumidor). “O incorporador terá que cientificar claramente o
consumidor, inclusive em ofertas, informes e peças publicitárias, do
eventual prazo de prorrogação para a entrega da unidade imobiliária, sob
pena de haver publicidade enganosa, cujo descumprimento implicará
responsabilidade civil. Durante a execução do contrato, igualmente,
deverá notificar o adquirente acerca do uso de tal cláusula juntamente
com a sua justificação, primando pelo direito à informação”, concluiu o
relator ao negar provimento ao recurso do casal.
Do STJ
